然而
2021-04-27 16:56
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从工程建设方面来看,根据花都区规划局提供的国光工业园《建设工程规划验收合格证》以及公司与建筑承包方签订的《建设工程施工合同》显示,国光工业园一期12万平方米的厂房建设在2005年前已建成,而包括办公楼、展示厅等在内的二期大部分厂房也在2007年完成竣工验收。

近日,广州市花都区规划局向中国证券报提供了国光工业园2003年至今的建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程规划验收和修建性详细规划等共计20份文件。其中,广州规划局先后下发10份建设工程规划许可证,准许国光工业园修建厂房、仓库、办公楼和宿舍约30栋,建筑面积合计17.87万平方米。

然而,国光电器2012年年报显示,国光工业园的工程投入占11.22亿元预算的比例为88%,即国光电器已累计投入9.87亿元。

中国证券报记者实地走访调查时却发现,斥资数亿打造的国光工业园,均为简易钢结构建筑,厂房、库房外观陈旧。按照广州市规划局提供的文件和上市公司公告测算,国光工业园累计投资额不足5亿元,远低于国光电器披露金额,预算数上调1.7倍涉嫌注水。国光电器耗费巨资打造的“豪华”工业园背后究竟隐藏了什么秘密?

近几年,国光电器多次在年报中预测土地产权的办结时间,不过却又屡次食言。2009年年报,国光电器管理层预计在2011年前能完成有关房屋产权证办理程序,未取得产权证书的原因是国光工业园部分房屋及建筑物坐落土地尚未完成公开出让程序:2010年,公司将相关产权证的获取时间推至2013年前;随后,2011年和2012年年报又预计在2014年前完成有关房屋产权证办理程序,同时表示,“该程序完成时间仍存在不确定性,需补缴的土地款项未能合理确定。”

国光工业园的投资主要分为三个部分:土地成本、建设成本和生产线设备。首先,国光电器取得工业园的土地成本极低,招股说明书中披露“按每亩人民币8万元支付征地费用”,“一期429.33亩征地费3434.67万元”;其次,建设成本和生产线设备的投资规模在历年的公告中可以找到答案:2005年上市时,10项募集资金投向的固定资产投资累计3.54亿元,其中建设电声出口产品基地易地改造项目的用途为“购买430亩工业用地使用权,并在此基础上建设产品基地。”2010年增发时预计固定资产投资1.42亿元。考虑到2005年基地易地改造项目已经包含了土地购置成本,因此国光电器累积向工业园实际投资规模应不超过5亿元。

从一线生产来看,国光电器一处模具生产车间有近50台生产设备,年初的时候只有不到10台机器在运转。4月16日,记者再次来到这一车间,看到有20多台机器在开工运转,生产线产能闲置状况依然明显。据国光电器一名老员工介绍,在2008年金融危机以前,员工最多时约为5000人,而现在则只剩下2000多人。

在二期厂区,三处杂草丛生、用铁丝网封起来的荒地显得十分扎眼。据国光电器基建办负责人介绍,自2005年公司上市以来,二期厂区约600亩用地一直属于集体土地性质,由于国家宏观调控的原因,土地使用权申请处于停滞状态,无法取得建设工程规划许可的园区土地只得闲置。

实际上,2008年之后,国光工业园只建设了一栋面积4496平方米的仓库,以及一栋面积9600平方米的宿舍。即使考虑到期间募投项目多条生产线陆续投产的因素,国光工业园的房屋建设和设备采购支出难以超过2亿元,而同期在建工程数据显示,国光电器累计投入工业园3.39亿元。多出的逾亿元投资到底花到了哪里?针对记者的疑问,国光电器董秘办回复称:“不便具体列出。”

国光工业园位于广州市花都区,距离市中心约30公里,占地面积超过1000亩。从“账面”上看,国光工业园堪称是一个“豪华”厂区,国光电器对其累计完成投资9.87亿元,按照目前已建成的17.87万平方米建筑面积计算,每平方米“成本”约为5500元,几乎与周边的高层商品房项目——云峰花园、合和新城不相上下。

从2002年12月获准立项算起,国光电器的工业园开发建设历时逾十年,这项“在建工程”的预算规模先后五次上调,从最早的4.2亿元调升至11.22亿元,期间累计投资额已近10亿元。

以国光电器办公楼为界,国光工业园分割成了鲜明的两部分:一期为低矮的厂房和库房,如今绝大多数已对外出租,汽车配件、五金制造等各式企业杂居其间;二期的建筑相对较新,国光电器生产设备主要集中在这里。

针对国光电器的情况,上述律师表示,农业用地要转成工业或商业用地,国土管理部门每年有一定的指标,不排除国光电器拟征收的土地没有纳入到指标内。与此同时,国光工业园附近都已经建起了商品房,如果政府用地规划变更,那么国光电器将不能再以工业用地来对地块进行征收,而相应的征地费用也需要重新评估。一旦土地采取公开竞拍的方式出让,则国光电器很可能无法竞得该土地的使用权,或取得使用权的成本大幅增加。

为何募投项目测算金额与上市公司披露数据差异巨大?国光电器在采访回复中称:“公司近年生产规模逐步扩大、对设备也有更新换代的需求、生产环境也需改造,因此每年会相应增加工程建设、设备购置等。”

早在2002年12月,作为国光电器主要生产基地的国光工业园就已获得了《首期工程项目的批复》。一晃十逾年过去了,该工业园依然被列在上市公司的在建工程之中。翻开历年财务报告可以发现,国光电器在上市后的近8年期间,先后5次上调国光工业园的工程预算数,从上市初的4.2亿元增加至2012年年报中的11.22亿元!

记者实地走访时发现,最近几年国光电器生产规模并未扩大,反而呈现逐渐萎缩的趋势。据国光工业园物业管理处的人员介绍,一期建筑面积在12万平方米左右,几乎全部用于对外出租,二期厂房也有约三分之一对外出租。目前厂区出租率接近饱和,仅有办公楼后面的四层建筑中有两层仍然空置。

对此,广州市一位熟悉土地流转政策的律师告诉记者,已获批土地没有取得土地使用权的原因有很多种,一方面可能是由于土地开发商没有及时缴纳土地出让金,同时也可能是由于跟拆迁或者被征用方的补偿没有谈妥等原因造成的征地手续不完善等。

为何这些闲置超过十年的土地至今仍无法取得使用权?国光电器对此解释称:“完善土地手续涉及的程序环节较多,所以时间也较长,公司努力争取尽早完成相关工作。土地管理部门和当地政府也在积极为公司办理相关手续,沟通顺畅。”不过,记者先后咨询了花都区国土局土地用地科、征地科等相关科室,对于国光工业园二期土地使用权的审批进展,工作人员均表示无法回答。

然而,记者在公司招股说明书中找到一份2003年公司与广州市花都区住宅建设公司签署的《建设工程施工合同》中发现,花都住宅公司承包了国光工业园一期厂区“第一标段2-10号及11、12号轻钢结构厂房共11栋”土建、轻钢结构工程、室内排水、防雷的设计及施工工程,合同总价款为1332.95万元人民币。参照广州市花都区规划局出具的国光工业园《建设工程规划许可证》,该11栋厂房的建筑面积在5万平方米左右,如此算来,该一期厂区的建设成本不到300元/平方米。这与公司高昂的5500元/平方米的“投资”形成鲜明反差。

其中,差异最明显的是2010年,国光电器将工业园预算数从7.72亿元上调至11.22亿元。可为何上市公司要大幅上调工业园预算3.5亿元?“2010年预计的投入规模中,包含了未来几年的投入额。”国光电器在一份采访回复中这样答复投资者的疑惑。

事实上,国光电器所称的“未来几年的投入”是指2010年该公司实施的定向增发——募资3.68亿元用于新增13万套音响产品技术改造和扩大多媒体音响出口技术改造。增发方案详细列出了投资明细:两个募投项目的固定资产投资金额分别为6803万元和7398万元,合计仅为1.42亿元。显然,国光电器“预计的投入规模”远远超出了增发方案列出的实际需求。

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